Nevladniki: Za ureditev anarhije stanovanjskega najemniškega trga

»Imeli smo primer najemnika, ki je od najemodajalca po nekaj mesecih bivanja v stanovanju zahteval najemno pogodbo, saj mu je ni izročil. Najemodajalec tega ni storil in ko je najemnik pritisnil nanj, mu je preprosto izklopil tekočo vodo,« opisuje Klemen Ploštajner enega izmed primerov, s katerimi so se srečali na Inštitutu za študije stanovanja in prostora. V inštitutu, kjer so večino časa namenili raziskavam stanja stanovanj v Sloveniji, želijo v zadnjem času okrepiti neposredno pomoč najemnikom, ujetih na slovenskem nepremičninskem trgu. »Ko pravno stvari niso urejene, se pojavljajo neke izsiljevalske kaprice najemodajalcev in najemnik nima nobenega vzvoda, da bi se zoperstavil.«

Prav tovrstne izkušnje so bile povod za nastanek inštituta, ki so ga soustanovili družboslovci ob zaključku študija. Takrat so na lastni koži izkusili slovenski nepremičninski trg in položaj mladih na njem. »Ko smo začeli, smo to izkusili iz prve roke. Kmalu smo ugotovili, da je potrebno na nekaterih področjih spremeniti ureditev, a še pred tem ugotoviti, kakšno je dejansko stanje,« o začetkih inštituta pripoveduje Rok Ramšak. »V vsem tem času pa smo si sami že uredili stanovanjsko vprašanje, bodisi smo se priženili ali pa s pomočjo staršev prišli do lastniškega stanovanja,« se kislo nasmehne.

Zanemarjeno področje parcialnih rešitev

Stanovanjsko področje je bilo desetletja strokovno zelo zanemarjano, pomanjkanje poznavanja področja pa je tudi onemogočilo razvoj politik, ki bi koristile potrebam ljudi. Namesto rešitev so se tako uveljavljale zgolj spremembe, uveljavljene bolj po inerciji kot z nekim srednjeročnim ciljem. »Ko politiki opletajo s podatki o tem, koliko stanovanj imamo in kakšne so potrebe, je to čisto na pamet. Teh podatkov ni, zato se jih trudimo čim bolj, kolikor nam sredstva in naš čas dopušča, temeljito pridobiti,« pripoveduje Ramšak in dodaja, da so bile že ob njihovih začetkih edine raziskave, ki bi kazale na stanje stanovanjskega trga, stare več kot desetletje.

Prav zato je bil prvi korak raziskovalna dejavnost, v okviru katere so skušali najprej ugotoviti, kakšno je dejansko stanje in kakšne so potrebe na področju stanovanj. Izsledki raziskav pa so pomagali razbiti tudi prenekateri mit, ki ga še dandanes poslušamo s strani politike. Tako, recimo, ankete inštituta niso pokazale inherentne želje po lastništvu stanovanja pri vseh mladih družinah. Nasprotno. »Če je najem varen, dostopen in urejen, je idealna oblika bivanja,« pojasni Ramšak.

Z zagovorništvom nad divji zahod

Najemniški trg v Sloveniji je vse prej kot dostopen, varen in urejen. Prav zato imajo na inštitutu ambicijo oblikovati neposredno zagovorništvo najemnikov, ki deluje po zgledu sindikatov, kjer se s članarinami financira pravna in ostala pomoč, ki bi jo najemniki potrebovali, obenem pa, da bi se najemnike spodbujalo k samoorganiziranju in tudi kakšni kolektivni akciji. V tej smeri gre tudi njihov projekt Najemniški SOS, katerega namen je v prvi vrsti ozaveščati najemnike o njihovih pravicah.

Pot do samoorganiziranja najemnikov pa je vsaj pri nas še zelo dolga. To je posledica  desetletja odsotnosti politik na najemniškem trgu in dejstvo, da se samoorganiziranja spopadajo z odsotnostjo solidarnosti oziroma pričakovanji uporabnikov po enkratni plačljivi storitvi. S podobnimi težavami se soočajo sicer tudi podobne organizacije v drugih državah, ki že delujejo, saj ljudje od njih, bolj kot dolgoročno samoorganiziranje, praviloma želijo čimprejšnjo rešitev konkretne težave.

Ni presenečenje, da je tudi v Sloveniji želja najemnikov predvsem rešitev situacije, v kateri so se znašli. »Imeli smo primer, kjer je lastnik želel prodati stanovanje in od najemnika zahteval, da vodi oglede stanovanja, ko se je najemnik uprl, pa mu je kar odpovedal najemno pogodbo. Potem smo pred časom imeli primer najemodajalca, ki je brez napovedi dvigoval tarifo za stroške stanovanja, ko pa jih najemnik ni več plačeval po novih cenah, pa se ga je lotil z izvršbo,” pripoveduje Ploštajner.

Najemniki ujeti med kapricami lastnikov in dolgotrajnimi postopki

In kaj se lahko najemniku v taki situaciji ponudi? Ne veliko, opozarja Ploštajner. »Postopki so lahko pretirano dolgotrajni in najemniku popolnoma neuporabni. Tako, recimo, sploh ni jasno definirano, kam lahko najemnik prijavi kršitve, tako da je tožba edina stvar, ki mu ostane na voljo. Ampak kako si lahko najemnik pomaga iz trenutne situacije z odločitvijo sodišča, do katere bo v najboljšem primeru prišlo šele čez eno leto?«

Podobna situacija je s kakovostjo stanovanj. Zakonodaja sicer določa, kaj mora najemodajalec z vidika kakovosti zagotavljati in obenem opredeljuje tudi postopek, ki ga mora izvesti najemnik, če kakovost stanovanja ni primerna. »Najemnik mora zadevo prijaviti inšpektoratu, ki je edini organ, ki se ukvarja s kakovostjo stanovanja. Potem mora inšpektor na mestu opraviti nadzor in ugotoviti nepravilnosti, ki jih mora najemodajalec odpraviti, in če jih ne, gre šele lahko v tožbo,« razlaga Ploštajner in dodaja, da je to postopek, primeren v najboljšem primeru le za najemnike neprofitnih stanovanj s sklenjeno pogodbo za nedoločen čas. »Kako naj se s tem postopkom ukvarja najemnik, ki ima sklenjeno 11-mesečno pogodbo o najemu?«

Ti primeri jasno kažejo potrebo po organiziranju najemnikov po zgledu sindikatov, saj bi lahko tako s pritiski na odločevalce začeli z nujnimi spremembami pri nadzoru. Tako pa velja zakon močnejšega, in to, opozarja Ploštajner, ne le zaradi lastništva kapitala, ampak zaradi dejstva, da si lahko privoščijo, da je stanovanje prazno, medtem ko najemnik ne more ostati brez stanovanja. V tujini so bile prav skupnosti po sindikalnem vzoru rešitev za najemnike, da nekoliko izboljšajo svoj položaj v situaciji, kjer je zaradi odsotnosti nadzora obveljal zakon močnejšega.

Brez podpore občin bo obstal zakon močnejšega

Težave z najemodajalci tako še zdaleč niso slovenska posebnost; vendar pa imamo pri nas svoje specifike. Ploštajner opozarja, da je pri nas najemniški trg razmeroma majhen. »Sicer ne vemo, kolikšen je dejanski obseg, ker uradnih podatkov ni. Ampak je pa tudi pri samoorganiziranju lažje nekaj doseči, denimo na Škotskem, kjer je 40 odstotkov ljudi najemnikov, kot pa recimo v Ljubljani, kjer je ta delež vsaj polovico nižji.« Druga posebnost pa je dejstvo, da so pri nas stanovanja na najemniškem trgu večinoma lastniška in niso obremenjena s krediti. V državah, kjer je pogostejši nakup stanovanj kot naložb – kar se v zadnjih letih dogaja tudi pri nas –, sta v »nekem prekarnem razmerju dva. Najemnik v odnosu do najemodajalca in najemodajalec v odnosu do posojilodajalca. Velikokrat so to lahko upokojenci, ki si s tem zvišujejo nizke pokojnine in ne neki ultrakapitalistični dobičkarji,« opozarja Ploštajner.

Da bi neposredno zagovorništvo pravic najemnikov v celoti zaživelo, pa bi, dodaja Ploštajner, morala pri takem projektu sodelovati občina. Na inštitutu si tako prizadevajo za sodelovanje z ljubljansko mestno občino. Osnovna zamisel je, da bi občina odprla pisarno, ki bi delovala kot stanovanjska svetovalnica, tako za lastnike kot tudi najemnike, in bi poleg svetovanj ponujala tudi neposredno obliko pravne pomoči. »Skratka, da občina ne bi bila samo pasivni opazovalec, ampak na trg posegla aktivno z izobraževanjem in neformalnim nadzorom,« poudarja Ploštajner in dodaja, da bi prvi korak moral biti pregled najemniškega trga, saj občine pravne vzvode za zbiranje podatkov imajo.

Vendar pa občine nimajo možnosti pravnega posega na najemniški trg. Ploštajner pravi, da bi vseeno lahko odigrala vlogo pritiska na državno raven. Na inštitutu ob tem opozarjajo, da bi morali na državi ravni nujno iti v spremembo stanovanjskega zakona. V prvi vrsti bi se moralo določiti ali vsaj regulirati dolžino najemnin. »Trenutno se je razpasla praksa, po kateri se pogodbe sklepajo za 11 mesecev, saj zakon določa, da nepremičnine, ki nima energetske izkaznice, ne moreš oddajati več kot 11 mesecev zapored – lahko pa pogodbe verižiš, kolikor hočeš,« opozarja Ploštajner. Druga nujna sprememba pa bi morala biti uvedba hitrih mehanizmov reševanja sporov, kot je, na primer, mediacija.

Odločevalci si pred potrebnimi spremembami zatiskajo oči

Nadalje bi morali uvesti regulacijo najemnine. »Preprosto je potrebno odločiti smiselno višino in smiseln način dvigovanja najemnin. Trenutno je to prosta odločitev lastnika in sama po sebi ne odraža ne kakovosti ne lokacije stanovanja. Ključna težava pa je v tem, da cene najemnin praviloma ostajajo na tisti višini, ki se jo postavi. Če cene za nakup nihajo, pa najemnine samo rastejo,« opozarja Ploštajner in dodaja, da bi moral biti dolgoročni cilj stanovanjske politike usmerjen v to, da začne izginjati trg tržnega najema, saj je nevzdržen. »Motiv dobička nikoli ne more biti skladen s potrebo po stanovanjih in zato ustvarja nesmiselne situacije.«

A posluha pri odločevalcih, na katere so se s svojimi predlogi obračali, pri inštitutu niso našli. »Večinoma smo dobili občutek želje po kratki tehnokratski rešitvi. Tako da se je uvedlo tu in tam kako parcialno rešitev, in to je bilo to. Še vedno pa je v ozadju vodilo, da je najemništvo začasen status in da se teži k podpori lastništvu, medtem ko je javni najem samo še socialna storitev.«

Zadruge – alternativna oblika dostopnih stanovanj

Ena od rešitev, ki bi zasledovale dolgoročne cilje, je oblikovanje stanovanjskih zadrug. V ta namen so člani inštituta pred šestimi leti ustanovili socialno podjetje Zadrugator – ker jim je bila to pravno bolj koristna oblika. V okviru Zadrugatorja so opravljali raziskave o stanovanjskih zadrugah in tudi sestavili konkretne zakonske predloge za uvedbo tega modela, ki je drugod po Evropi že v celoti zaživel, pri nas pa je, vsaj v očeh odločevalcev, eksotika.

»Pri stanovanjskih zadrugah gre za neko samoorganizirano skupino ljudi, ki se združijo z namenom reševanja stanovanjskega problema,« pojasnjuje Maša Hawlina. Da bi pa bila taka samoorganiziranost uspešna, pa mora imeti sistemsko podporo. V praksi to pomeni, da je zadruga stavba v solastništvu stanovalcev, zgrajena pa je na trajno javnem zemljišču. S tem se preprečuje špekulativne naložbe v zadrugo. Stanovalci potem živijo kot dolgoročni najemniki in hkrati kot solastniki. Prav tako je ideja, da so zadružniki v projekt vključeni od zasnove objekta, do izvedbe. S tem se poleg stanovanj potrebam ljudi prilagodijo tudi ostali skupni prostori.

V Zürichu 20 odstotkov ljudi živi v zadrugah

»Gre za dodatno ponudbo na stanovanjskem trgu in ne za nadomestek javnih neprofitnih stanovanj,« ob tem dodaja Anja Lazar, »gre za dostopna stanovanja, kjer se naložba povrne v 30 letih. Pri čemer se tudi najemnina potem ne zniža, ampak predstavlja sklad za obnovo ali druge investicije v zadrugo. Vsak zadružnik v takem modelu vstopi s svojim enkratnim vložkom, ki predstavlja nekaj odstotkov vrednosti. Ostalo pa plačuje v obliki dogovorjene najemnine. S tem ne postane lastnik stanovanja, ampak lahko iz zadruge izstopi ob prejemu svojega vložka, nadomesti ga pa nekdo drug s svojim vložkom.«

V Zadrugatorju ob tem poudarjajo, da tak koncept že uspešno deluje v marsikaterih državah. V Evropi je najbolj razširjen v Švici – V Zürichu je delež zadružnih stanovanj kar 20-odstoten, Nemčiji, Avstriji in skandinavskih državah. Posebna zgodba o uspehu pa je tudi Španija, kjer je bilo zadružništvo na področju stanovanj še pred štirimi leti – tako kot pri nas danes – eksotika, danes pa že nastaja vse več projektov stanovanjskih zadrug.

Tranzicijske države problema še niso opazile

Zakaj so zadruge uspešne v državah, ki niso tranzicijske? »Preprosto zato, ker se tranzicijske države ne zavedajo, da imajo ta problem. Poleg tega se veliko tranzicijskih držav sooča z izseljevanjem, tako da se ta problematika še ne kaže v polnem obsegu,« odgovarja Ramšak.

Da bi zadruge zaživele, morajo tudi urediti razmerja med zadružniki v primerih, ko se zaradi sprememb življenjskih situacij posameznikov pojavljajo težave v sobivanju. »V praksi se, kadar nekdo denimo izgubi službo, ostali zadružniki solidarnostno vključijo v začasno pomoč,« pojasnjuje Anja Lazar, Maša Hawlina pa ob tem dodaja, da so pri Zadrugatorju v predlogu zakona predvideli, da se nekomu, ki izgubi službo, tri mesece solidarnostno plačuje najemnina iz solidarnostnega sklada.

A zadruga ni le reševanje stanovanjskega vprašanja posameznika, temveč je lahko tudi projekt, ki pomaga pri medgeneracijskem sobivanju ali pa vključevanju marginaliziranih skupin. Stanovanjske zadruge so zastavljene kot demokratičen način sobivanja, pri čemer vključujejo tudi soodločanje glede skupnih prostorov ali pa racionalizacijo stanovanjskih potrebščin z, na primer, skupnimi pralnicami ali pa s skupnim orodjem. »Se pravi, da ne greš v trgovino po nov vrtalnik, če ga potrebuješ samo enkrat,« se nasmehne Ramšak.

Bo politika prisluhnila?

V Zadrugatorju so sicer koncept zadrug že poskušali predstaviti odločevalcem, a kot priznava Hawlina, pri tem niso bili pretirano agresivni. Pri predprejšnji vladi so sicer doživeli neko obliko naklonjenosti, vendar v tehnokratskem smislu takojšnje gradnje pred volitvami. Prejšnja vlada je bila konceptu zakonodajne podlage za zadružništvo sicer naklonjena, a dlje od tega ni nikoli prišlo. Trenutna vlada konceptu ni naklonjena, kot so jim pojasnili, zato v Zadrugatorju upajo, da bo po volitvah pristojni minister bolj naklonjen njihovemu, že pripravljenemu zakonu, ki bi bil pravna podlaga za tako obliko dostopnih stanovanj.

Avtor: Luka Lukić